Nordmenn kan miste ALT

Foto: Enerstvedt/desken/theContrapart

Tekst: Rune Ollestad

Dato: 22.08.26

MOTPARTEN/HUA HIN I Thailand er det egentlig ikke lov for utlendinger å eie land. Det har tusenvis av utlendinger, deriblant mange skandinaver og nordmenn, unngått ved å lage aksjeselskap der ubemidlede thaier har 51 prosent av aksjene, men der den virkelige eieren fra utlandet er den eneste med stemmerett.

Har alltid vært forbudt

For dem som ikke kjenner til Thailand, må det opplyses at de fleste som har benyttet seg av dette systemet har blitt rådet til det av lokale regnskaps og advokatkontorer. De har hatt ferdige pakker der de har betalt thai-statsborgere en symbolsk sum for å stå på papir som eier av 51 prosent av aksjene. Deretter har de satt opp styrevedtekter der bare utlendingen har stemmerett. Selskapet har så skaffet seg skjøte på eiendom via det lokale landkontoret.

Enormt sjokk

Systemet har fungert utmerket i mange tiår. Det skal i sannhet sies at man på folkemunne alltid har snakket om at dette egentlig ikke er lov. At det er en omgåelse av loven, men fordi regnskapskontorer over hele Thailand har organisert oppsettet av disse firmaene har folk bare ledd av muligheten for at det kunne gå galt. Den har nærmest vært ikke-eksisterende. Derfor kommer razziaene som et veritabelt sjokk på mange pensjonister. Mange har lagt ned alt de eier i ferieboligen og har skapt seg et liv på samme måte som andre bruker hytta på Sørlandet.

Stor aksjon

Thailandske myndigheter gjennomfører mens du leser dette en godt samordnet aksjon med deltagere fra politiets spesialenheter (CIB), næringsdepartementet (Department of Business Development – DBD) og eiendomsmyndighetene (Land Department). De rykker mannsterke ut i en koordinert nasjonal offensiv. Sjokkerte pensjonister som har levd et halvt liv i Thailand ser kolonner av politibiler komme kjørende inn i villaområdene der de bor. Politiet gjennomfører har nå aksjoner i Phuket, Koh Samui, Pattaya, Chiang Mai og Hua Hin på likt. Nå i august 2026 aksjonerte over 200 politifolk mot luksusvillaer i Hua Hin, der det ble utstedt over 40 arrestordrer mot utlendinger og innkallinger til thailandske stråmenn.

Sjømannskirken

Basert på Sjømannskirkens tall er mellom ti og femten tusen nordmenn bosatt i Thailand. Det er ingen offentlig statistikk på andel som bor i egen bolig kjøpt via minority shareholder-selskap eller folk som leasing og leier. Bransjekilder og fora på sosiale medier peker på at de fleste av langtidsboende utlendinger i Thailand leier fremfor eier. En av årsakene til dette er nettopp fordi både eierstrukturen med thai-selskap og 30-års leiekontrakt, oppleves som komplisert og usikker.

Worst case

Skal vi likevel våge oss på et worst case-anslag kan det være at 20 prosent av de fastboende eier gjennom selskap. Det viol da si at mellom to og tre tusen nordmenn nå står i fare for å miste alt de eier. De står dessuten i fare for både å bli arrestert og utvist.

Kvalifisert gjetning

Tallene fra Sjømannskirken er ofte nær virkeligheten. De er i nær kontakt med den norske ambassaden. De holder seg oppdatert på hvor mange mennesker som har meldt utflytting, og hvor mange som for eksempel hever uføretrygd fra NAV. Det vet også hvor mange som ber om dokumentasjon på inntekt i forbindelse med søknad om Thai-visum, eller fornyelse av dette.

Noen mener utlendingene har seg selv å takke - andre mer at Thailand burde ta ansvar, fordi de har regnskapsførere og advokater har solgt disse pakkene i mange tiår. Norske pensjonister har blitt fulgt rett inn på regnskapskontoret av eiendomsmeglere, og møtt advokater som har forsikret dem om at alt er i orden.

Alvor denne gangen

La det være sagt med en gang. Denne gangen er det ikke bare et skremmeskudd, selv om man går etter de rikeste først. Det vi nå er vitne til i Thailand er en del av en systematisk og eskalerende kampanje som har pågått siden januar 2026. Hua Hin-razziaen var bare fase 6 i en navngitt landsomfattende operasjon. Bare i Hua Hin inspiserte myndighetene 233 tomter på en uke. Vi snakker om bygninger og land til en verdi av 2,5 milliarder baht, noe som tilsvarer nesten ått hundre millioner norske kroner.

Kanskje så mange som 3000 nordmenn risikerer å miste alt de eier og har. De risikerer også både fengsel og utvisning. Nå lever mange pensjonister som aldri i sitt liv har vært innblandet i noe ulovlig, i frykt.

Nye lover

Det som er annerledes fra tidligere aksjoner er de nye reglene. Fra 1. januar 2026 krever Department of Business Development dokumentert bevis på pengenes opprinnelse for alle nyregistrerte thailandske selskaper. Det viste seg å ikke være nok. Derfor kom det nesten en umiddelbar innstramming til. Fra 1. april 2026 ble kontrollen utvidet til å gjelde selskapsregistreringer. Det er her tusenvis av nordmenn og skandinaver kommer til å slite.

Moderniserer

Det er ikke lenge siden man i Thailand bare kunne flytte til en annen by hvis regningene tårnet seg opp. Man hadde ikke noe godt nasjonalt inkassosystem. mangelen på overordnet koordinert straffesystem var behagelig og ga en trygghetsfølelse for mange. Dette er nå i ferd med å endre seg fullstendig. Myndighetene bruker nå AI til å analysere over 50 000 selskapsregistreringer og eiendomstransaksjoner med utenlandske eiere, for å avdekke mistenkelige mønstre. Man ser for eksempel etter thailandske aksjonærer hvis økonomi ikke matcher aksjeverdien. Dette er katastrofe for norske pensjonister som trodde de eide hus i Thailand.

Må dokumenteres

Et 51/49-oppsett med thai/utenlandsk eierandel er ikke lenger nok. Reellt eierskap skal dokumenteres. Konsekvensene for å lure systemet er alvorlige. Når en ulovlig nominee-struktur bekreftes, kan Landkontoret fryse skjøtet, og etter §94 i Land Code beslaglegge eiendommen i tillegg til strafferettslig å forfølge minoritetsaksjonæren. Dette ser vi allerede skje med arrestasjonene i Hua Hin. Vi snakker altså ikke lenger om tilfeldige stikkprøver. Vi er vitne til en strukturert, ressurskrevende og politisk forankret kampanje ledet direkte fra statsministerens kontor via Innenriksdepartementet. ) som over tid vil nå stadig flere. Pensjonister som eier huset via "minority shareholder" selskaper der thailandske aksjonærer aldri har betalt for aksjene eller hatt noen reell rolle, ligger nå syltynt an.

Mareritt for pensjonister

For mange norske pensjonister er det et mareritt å lese om at næringsdepartementet benytter et KI-system som samkjører selskapsregistre, skattedata og bankopplysninger. Systemet flagger automatisk selskaper der thailandske aksjonærer mangler påvist inntekt til å eie aksjene sine. Myndighetene har innført krav om at alle thailandske aksjonærer i selskaper med utenlandsk involvering må legge frem kontoutskrifter som beviser at de faktisk har betalt for sine egne aksjer med egne penger.

Omgåelse av loven

Både den thailandske næringsloven (Foreign Business Act) og eiendomsloven (Land Code) slår fast at utlendinger ikke kan eie landjord. Det er straffbart å bruke thailandske stråmenn for å omgå dette forbudet. I alle år har advokat og regnskapskontorer i turistbyene likevel solgt standardpakker med stråmenn. Under de pågående etterforskningene har myndighetene avhørt de thailandske aksjonærene, som innrømmer at de aldri har skutt inn penger i selskapet. De mottok et mindre beløp for å signere papirene. Når dette avdekkes, erklæres selskapsstrukturen som ulovlig omgåelse av loven, noe som fører til at selskapet oppløses og tomtekjøpet kjennes ugyldig.

Inndragning og utvisning

Lovendringer vurderes for ren inndragning til statskassen uten kompensasjon. Både utlendingen, stråmennene og rådgiverne som hjalp til risikerer bøter og fengselsstraff. Utlendingene risikerer utvisning, kansellering av visum og svartelisting fra å reise inn i Thailand på livstid er også aktuelt.

Folkelig misnøye

Det er flere grunner til at thailandske myndigheter har endret kurs. Det har over tid bygget seg opp en sterk folkelig og politisk misnøye med at utlendinger driver opp boligprisene og eier store landområder i turistprovinsene via ulovlige stråmenn. Tiltaket er også en del av en større opprydding i utenlandsk kriminalitet og uregistrert forretningsvirksomhet i Thailand.

Nordmannen i denne artikkeelen var heldig. Han kom seg ut før myndigheten slo til med full og strammet inn lovene på samme tid. Fortsatt sitter kanskje tusenvis av nordmenn med hjertet i halsen. Nå er gode råd dyre.